入居者による家賃の不払いへの対応方法や防止策を弁護士が解説

家賃の不払いが生じる原因

そもそも、家賃の不払いはいかなる要因で生じるのでしょうか？

単なる払い忘れ

まずは、入居者（賃借人）が単に支払いを忘れてしまっただけのケースがあります。毎月している振り込みを忘れていた場合や、口座引き落としの残高がたまたま不足していた場合などです。

単に忘れていただけであれば、悪質性は低く、催促すれば払ってもらえるでしょう。もっとも、何度も繰り返されると対応が面倒になるため、確実に払ってもらうための仕組みづくりが必要です。

一時的な収入の減少・支出の増加

収入の減少や突発的な支出の発生により、一時的に支払えなくなっている可能性も考えられます。仕事を失った、病気で就労が難しくなった、急な出費があったといったケースです。

収入減少や支出増加が一時的であれば、要因がなくなって元に戻ったときに家賃の滞納は解消されるでしょう。賃借人との関係性に配慮して、事情を聞いて少し支払いを待つ方法もあります。しかし、不払いが長引くようであれば、より強い手段をとらざるを得ません。

慢性的な支払い能力の不足

そもそも元から支払い能力が不足しており、家賃の支払いが難しいケースもあります。この場合は将来にわたって支払いが期待できないため、契約を解除して退去を求めざるを得ません。

支払い能力が足りない場合には、不払い分の回収が難しい可能性があります。後から対処するのに要するコストも考慮すると、入居審査を慎重に行うなどの事前対策が有効です。

支払い意思の欠如

資金があるにもかかわらず、支払いを拒否しているケースも想定されます。オーナーへの不満や何らかのトラブルが要因になっている場合が多いです。まずは原因を知り、賃貸人の側にも非がないかを確認してください。

「払えるのに払わない」賃借人に対しては、交渉が難しいケースも少なくありません。強制的に家賃の回収や明け渡しを進める方法も検討しましょう。

賃借人の死亡

賃借人が病気や事故で死亡している可能性もあります。特に高齢の一人暮らしの方の場合には、注意が必要です。

死亡していたとしても、相続人や保証人に家賃の支払いを求められます。人が亡くなっているため一定の配慮は必要ですが、状況を見て請求してください。

家賃の滞納・不払いにより貸主に生じるリスク

では、入居者（賃借人）による家賃の滞納・不払いは、賃貸人の側にいかなるリスクをもたらすのでしょうか？

慢性的な発生による請求の対応コスト

家賃が慢性的に不払いになっているケースでは、何度も繰り返し請求する必要があり、対応に手間がかかってしまいます。

たとえ請求に応じて払ってくれたとしても、催促にかけた時間や手間は返ってきません。結果的に支払いがなければ、そのまま金銭的にマイナスになります。

早いうちに請求して不払いを繰り返されないようにするのはもちろん、不払いを未然に防ぐための対策も欠かせません。

事業経営上での収支への影響

当然ですが、家賃が不払いの間は、その賃借人から得られる収入はゼロになります。管理にかかる一定の費用を考慮すると、収支としてはマイナスになってしまうでしょう。

もし回収のために法的手続きをとれば、最終的に回収できたとしても多額の費用を要します。回収すらできなければ、損害はより大きくなります。

予定した通りに運用ができないと、事業を営む上で資金不足などの問題が生じかねません。不払いが多発すれば、最悪の場合、事業継続に支障が生じる可能性もあります。

苦労して物件を満室にしても、家賃の滞納があれば収支上は空室があるのと変わらない状態です。法的手続きにかかる費用を考慮すると、空室より問題が大きいともいえます。家賃の不払いを甘く見ないようにしてください。

訴訟等の問題化後の時間の工数

家賃の不払いが続いたときには、対応するために多くの時間を要します。

一般的には、滞納があったからといって、すぐに契約を解除して退去させることはできません。契約解除までは3か月程度待つ必要があります。

契約を解除した後に交渉によっても支払いや退去に応じてくれなければ、法的手続きをとらざるを得ません。しかし、訴訟などの法的手続きには時間を要します。相手が激しく拒んでいるときなどには、強制執行まで年単位の時間がかかるケースも珍しくありません。

解決までに時間を要すれば、その間他の入居者を入れることもできず、大きな機会損失につながります。対応に時間を要する可能性がある点は、家賃不払いのリスクのひとつです。

家賃の滞納・不払いが起きた際の対応策

実際に家賃の滞納・不払いが発生した際には、大まかに以下の流れで対応してください。

内容証明郵便による督促
明け渡し交渉
訴訟等の法的手段

以下、それぞれについて詳しく解説します。

①内容証明郵便による督促

家賃不払いの事実に気がついたら、ひとまず支払いをするように促します。連絡しても支払いがなければ、内容証明郵便で督促を行ってください。

連絡しても支払いがなければ内容証明郵便の送付

まずは、訪問、電話、手紙、メールなど通常の方法で不払いの事実を伝え、自発的に家賃を支払ってもらうように促します。最初から強硬な手段を利用すると、賃借人の反感を買うおそれがあるためです。

単に忘れただけであれば、連絡後すぐに支払いがあるでしょう。何らかの支払えない理由があれば、詳細を聞いておいてください。

もし連絡して催促しても支払いがなければ、内容証明郵便の送付を検討します。内容証明郵便とは「いつ」「誰が誰に」「どういった内容の」書面を送ったかを証明できる郵便です。

配達証明付きの内容証明郵便を送れば、後に裁判所に争いが持ち込まれた際に証拠になります。

内容証明郵便には、以下の事項を記載してください。

賃貸借契約の内容
賃料不払いの事実

請求金額
支払いを求める意思表示
支払い期限
振込先の口座番号
支払いがなければ法的手段をとること

内容証明郵便を送るだけで、相手が心理的プレッシャーを感じて自発的に支払うケースも少なくありません。加えて、消滅時効が近い場合には、6ヵ月間は時効の完成を猶予できる意味もあります（民法150条1項）。

内容証明郵便は手渡しされますが、不在や受け取り拒否により相手に渡せないケースもあります。受け取らない事態に備えるためには、同じ内容を記載した特定記録郵便を送付するのが有効です。特定記録郵便は受け取りのサインが不要であり、実際に見ていたかは別にして、相手の郵便受けに入れた事実を確認できます。

また、賃借人本人だけでなく、連帯保証人にも連絡して請求しておきましょう。本人が無視しても、連帯保証人が代わりに支払ってくれる可能性があります。

賃貸借契約の解除

不払いが続く場合には、賃貸借契約を解除して明け渡しを求めます。

解除するためには、相当の期間（1週間程度）を定めて催告をしたうえで、解除の意思表示をしなければなりません。「期間内に支払いがないときには解除する」といった形で、催告と解除の意思表示をまとめて行うのが一般的です。証拠を残すために、内容証明郵便で意思表示をしてください。

なお、賃貸借契約を解除するためには、家賃不払いの事実だけでなく「当事者間の信頼関係が破壊されている」必要があります。

裁判において「当事者間の信頼関係が破壊されている」と認められるのは、一般的には、3か月を超えて滞納があったケースです。したがって、1か月滞納しただけで契約を解除して退去させるのは困難です。3か月はあくまで目安であり、他の事情によって判断が異なる可能性もあります。

家賃不払いの時効期間

家賃の滞納に対しては、早めの対応が肝心です。すぐに対応しないと不払い額が増加しやすいことに加え、時効の問題もあります。

通常は支払い期限から5年を経過すると、賃料請求権は時効により消滅するのが法律上のルールです（民法166条1項）。時効の完成を防ぐには、訴訟を起こすなどの方法があります（民法147条）。

「5年もあるなら大丈夫」とお考えになるかもしれません。しかし実際には、行動が遅くなればなるほど、家賃を回収できる可能性が下がります。不払いがあったら即座に対応してください。

②明け渡し交渉　

督促しても支払いがなければ、契約を解除して退去・明け渡しを求めます。いきなり訴訟をするのではなく、まずは交渉するのが一般的です。

交渉をする理由

支払いがないからといって、即座に訴訟などの法的手段に出るのは得策ではありません。

理由として挙げられるのは、訴訟などには時間がかかる点です。相手が激しく争っている場合には長期化し、訴訟で判決が出るまでに1年以上かかるケースもあります。また、判決が出たからといって、家賃の支払いや退去をしてくれるとは限りません。判決に従わない場合には、強制執行の手続きが必要です。

訴訟が長引いてしまい、精神的に参ってしまう方も少なくありません。

また、法的手段には費用もかかります。法的手続きは複雑で面倒であるため、弁護士に依頼せずに進めるのは事実上困難です。弁護士に依頼しないとしても、訴訟や強制執行にはある程度の費用を要します。特に明け渡しの執行をする際には、金額が大きくなりがちです。

このように、法的手段には時間、精神的ストレス、費用といった問題があります。妥協の余地があるのであれば、交渉によって早めに費用をかけずに解決するのが得策です。

考えられる妥協案

交渉を進めるにあたっては、一定の妥協をせざるを得ないケースがほとんどです。相手が支払いをできない事情にも配慮する必要があります。

考えられる妥協案のパターンとしては以下が挙げられます。

明け渡し期間に猶予を与える
明け渡しを条件に未払い家賃を免除・減額・分割払いにする
明け渡しを条件に引っ越し代を賃貸人側が負担する

「家賃は全額回収したい」「引っ越し代を負担するなんて考えられない」とお感じになるかもしれません。入居者の都合で支払いを受けられていない以上、当然のことです。

とはいえ、いつまでも不払いのまま居座られると、新たな入居者から家賃を受け取る機会を失ってしまいます。法的手段をとるにしても、費用や時間がかかります。損失の拡大を防ぐために、相手に経済的メリットを示して退去を促すのもひとつの方法です。

合意書面の作成

合意ができたら、守らなかった際の証拠にするために、内容を書面にしてください。もっとも、実際に金銭支払いや明け渡しの強制執行をするには、基本的に先に訴訟を提起して勝訴判決を得なければなりません。

相手方が約束を守らない事態に備えて、あらかじめ公正証書や即決和解を利用する方法も考えられます。公正証書や即決和解には、別途訴訟を経ることなく直ちに強制執行に進めるメリットがあります。

公正証書とは、公証役場で公証人に作成してもらう書面です。合意書を公正証書にし、金銭の支払いについて「強制執行を受け入れる」旨の文言を入れておけば、訴訟を提起せずに強制執行に進めます。もっとも、公正証書で執行できるのは金銭の支払いだけであり、明け渡しまでは執行できません。

そこで、簡易裁判所に申し立てて即決和解（訴え提起前の和解）をする方法も考えられます。即決和解をすれば明け渡しまで強制執行できる状態になり、実際に明け渡しを拒んだ際にスムーズに強制執行に進めます。

いずれにせよ、合意したからといって油断せず、書面を作成するようにしてください。

明け渡し交渉の注意点

明け渡し交渉はあくまで話し合いであり、相手が応じない場合には訴訟などの法的手段をとるほかありません。裁判所の力を借りずに自ら強制的な手段に出る行為は禁じられています。

たとえば、以下の方法は基本的に違法です。

勝手に鍵を変えて入れないようにする

賃借人の荷物を持ち出す、捨てる
連帯保証人以外の親族、勤務先などに督促する
1日に何度も催促する、早朝や深夜に督促する
滞納の事実を張り紙などで第三者に知らせる

これらの行為をすると、反対に入居者側から損害賠償請求を受ける可能性があります。あくまで法律に従って手続きを進めるようにしましょう。

③訴訟等の法的手段　

交渉をしても応じてくれなかったり、条件に開きがあったりすれば、ただ時間が過ぎるばかりで損失が拡大してしまいます。交渉が困難であれば、法的手段をとらざるを得ません。

考えられる方法としては、以下が挙げられます。

支払督促

支払督促とは、簡易裁判所に申立てて支払いの督促をしてもらう手続きです。相手から異議がなければ、通常訴訟を経ずに強制執行に進めます。

支払督促手続は書面審査ですみ、通常訴訟に比べて時間や手間がかかりません。

もっとも、相手から異議が出れば通常訴訟に移行してしまいます。加えて、支払督促で求められるのは家賃の支払いに限られ、明け渡しは求められません。

支払督促は、家賃の支払いだけを請求すればよく退去を求める必要がない場合に、選択肢になり得ます。

少額訴訟

少額訴訟とは、60万円以下の金銭の支払いを求める手続きです。

少額訴訟は原則として1回の期日で判決まで出してもらえるため、通常訴訟に比べて時間や手間を節約できます。

しかし、相手が求めると通常訴訟に移行します。また、対象は家賃の支払いに限られ、明け渡しはできません。

少額訴訟は、支払督促と同様に、家賃の支払い（60万円以内）だけを請求すれば十分で、退去を求める必要がないケースで選択肢になり得ます。

通常訴訟

通常訴訟は、一般的な形態の訴訟です。

通常訴訟を利用すれば、家賃の支払いだけでなく、同時に退去・明け渡しも請求できます。

しかし、手続きが厳格であり、一般の方にとっては大きな負担になるでしょう。また、対立が大きい場合には期間が長引くケースがあります。

もっとも、実務上は、判決前に和解で決着するケースも少なくありません。和解調書には判決と同様の効力があり、相手が合意を守らないときには和解調書により強制執行が可能です。

家賃の支払いだけでなく、強制退去まで求めている場合には、通常訴訟を選択してください。

保全手続き（仮差押え、占有移転禁止の仮処分）

場合によっては、訴訟をしても強制執行までの間に資産がなくなったり、物件の占有を第三者に移したりする事態も想定されます。そうした事態にあらかじめ対応するには、訴訟をする前に、賃借人の財産の移動を防ぐために保全手続きをしなければなりません。

滞納している家賃を回収するためには、仮差押えを行います。預金などの財産を仮差押えしておけば、対象になった財産は凍結されます。訴訟で勝訴判決を得た後に相手が支払いをしなくても、仮差押えをした財産からの回収が可能です。

物件の占有を第三者に移す可能性があるときには「占有移転禁止の仮処分」をします。物件の占有が第三者に移ると、賃借人相手に勝訴判決を得ても強制執行に進めません。占有移転禁止の仮処分をしておけば、たとえ強制執行までの間に物件を占有している人が変わったとしても、新たな占有者を追い出すことが可能です。

もっとも、仮差押えや占有移転禁止の仮処分には担保を用意する必要があります。手続きも面倒であるため、法律に詳しくないと自力で進めるのは難しいでしょう。

強制執行（差し押さえ、明け渡し執行）

法的手続きを経て賃借人の家賃支払い義務や物件明け渡し義務が確定したのに、従わないケースもあります。自発的に支払いや退去を行わない際には、強制執行の手続きが必要です。

家賃の支払いがなされない場合には、差押えを行います。預金、給与、不動産、生命保険などを差し押さえれば、対象財産から不払い家賃の回収が可能です。

明け渡しを拒んでいる際は、明け渡しの強制執行に進まざるを得ません。最終的には、執行官立会いの下で家財道具一式を運び出し、鍵を交換して強制的に退去させられます。

もっとも、強制執行には費用がかかります。特に明け渡しの強制執行は執行官、運搬業者、解錠業者などに支払う費用を用意しなければならず、高額になりやすいです。

強制執行はあくまで最終手段になります。

家賃の滞納・不払いを防ぐためには

家賃の滞納・不払いが発生してから対応すると、交渉や法的手段に時間的にも金銭的にも大きなコストがかかってしまいます。したがって、面倒な事態になる前にあらかじめ対策をとっておくべきです。

具体的には以下の対策が考えられます。

入居審査の厳格化

まずは、契約段階で慎重に入居審査を行う必要があります。

職業・年収などの基準を設けるのはもちろん、面談などを通じて人柄に問題がないかを審査できるとよいでしょう。

空室を早く埋めようとして、不払いのリスクがある入居者を受け入れてしまうと、結果的に空室が続くよりも金銭的にマイナスになる可能性が高まります。入居審査は慎重に行ってください。

家賃保証会社等の活用/家賃支払いの自動化

不払いに備えて信頼できる保証人をつけたり、家賃保証会社を利用したりするのも有効な対策です。支払い能力がある保証人がいるか確認し、いない場合には保証会社を利用しましょう。

また、家賃の支払いを入居者による振り込みで行っている場合には、不払いが生じる可能性が高まります。うっかり支払いを忘れた場合であっても、督促をするだけで一定のコストがかかります。口座引き落としやクレジットカード払いにして家賃支払いを自動化しておけば、不払いが生じるリスクが格段に下がり、督促にかかるコストの削減が可能です。